Nos pregunta Juan si es posible repercutir al arrendatario de un local comercial las derramas comunitarias acordadas por la Comunidad (y abonadas por la propiedad) para reparar el mal estado de la fachada de la finca en cuyos bajos se halla el local. Para responder a la pregunta, debemos partir del art. 4. 3 de la LAU. Los arrendamientos para uso diferente del de vivienda se rigen por la voluntad expresada de las partes; en su defecto, por lo que dispone la LAU; supletoriamente, por lo que establece el Código civil. La clave, pues, radica, en principio, en el propio contrato de arrendamiento.

Estamos, como es sabido, ante un contrato bilateral y generador de deberes recíprocos. El arrendatario debe pagar la renta convenida y el arrendador, a cambio, debe garantizarle el disfrute del bien arrendado durante todo el tiempo de duración del contrato. Establece el art. 1554, 2º del Cc.  que el arrendador ha conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y, por tanto, viene obligado a realizar las reparaciones necesarias a tal fin. Este deber del arrendador (mantener el local en aptitud objetiva plena para su destino) no le otorga derecho alguno a elevar la renta ni a obtener compensación alguna por ello. A este respecto, son aplicables los arts. 21 y 30 de la LAU -las reparaciones son a cargo del arrendador-, salvo que el deterioro del local sea imputable al arrendatario a tenor de los arts. 1563 y 1564 del Cc.

El arrendador invoca la cláusula 10ª del contrato en virtud de la cual el arrendatario (con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30 en relación con el art. 21 de la LAU) se obliga a realizar a su cargo todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo para el uso convenido. Tal renuncia (nunca se presume ni es susceptible de interpretación extensiva) viene referida claramente al local arrendado en los términos que el propio  contrato lo define, lo configura y lo describe  en una cláusula anterior. La conclusión es clara: tal cláusula 10ª no ampara al arrendador en su intento de   repercutir en el arrendatario el pago de las derramas comunitarias debidas al arreglo de la fachada del edificio donde se halla el local comercial.

Otra cláusula del contrato que invoca el arrendador es aquella que establece que todos los gastos de la comunidad y de la asociación de propietarios será  de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario. A partir de los criterios subordinados y complementarios de interpretación de los contratos, que fijan los arts. 1281-1289 del Cc., si los términos literales no dejan lugar a dudas sobre la intención de las partes, no es posible que entren en jugo los restantes criterios (TS, s. 4.07.2007; s. 13.12.2001; s. 23.01.2003 y s. 10.03.2010).

El arrendador pretende trasladar al arrendatario el importe de las obras realizadas en la fachada del edificio en cuyos bajos se halla el local comercial arrendado. Si bien utiliza el términos ‘todos’ los gastos para el sostenimiento del inmueble, no es extensible al pago de ‘obras’. Tal modo de ver las cosas se armoniza perfectamente con la naturaleza del contrato de arrendamiento y con el régimen jurídico de las respectivas obligaciones. No existen tampoco, en el contrato ni en las actuaciones tendentes a su redacción, elementos que permitan concluir que la voluntad pactada entre las partes fuese la que expresa y quiere hacer valer el arrendador.

Es más, tal pretensión es, a nuestro entender, rechazable también por el siguiente razonamiento: Según el art. 1288 Cc., las cláusulas oscuras no deben favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad. El contrato (no es un contrato modelo preimpreso) fue redactado por el arrendador. En su lectura no se aprecia este extremo específico, cuando lo que suele ocurrir es lo contrario: cuando se quiere incluir las obras, se ha de manera expresa y explícita.

CONCLUSIÓN: El arrendatario ha de asumir las obras de reparación en el local arrendado y los gastos de comunidad. No así las derramas por obras para la reparación de la fachada del edificio en que se halla el local comercial arrendado. Tales derramas han de ser asumidas en exclusiva por el arrendador, propietario del local comercial.





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