La Inmobiliaria LORCASA nos pregunta lo siguiente: Un cliente suyo alquiló un local de su propiedad. Como el futuro inquilino, quería realizar ciertas obras de adaptación, estaba dispuesto a otorgarle  tres meses de carencia para realizar las expresadas  obras. No obstante, las obras para el enganche de la electricidad correrían  a cargo del propietario, quien, a su vez, también asumiría  a su cargo las obras de reparación de la techumbre –que duraron tres días-por la aparición de goteras. El inquilino satisfizo la renta pactada en el primer mes que le correspondía. No así en el segundo mes por entender que no puedo abrir el negocio al público el primer día del mes, debido a las obras de reparación de la techumbre. ¿Qué puede hacer el propietario? ¿La conducta del inquilino  encuentra amparo legal?

No resulta fácil –ni es aconsejable- dar una respuesta sin conocer el contrato firmado entre las partes. En él puede existir algún compromiso o acuerdo sobre el particular. De lo contrario, habría que atenerse al art. 21 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), que establece:

1. “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos  1563 y 1564 del Código civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

A la luz de esta disposición legal, parece obvio que, habiendo durado la obra de reparación  de la techumbre solamente los tres primeros días del mes, no tiene base legal alguna que le exima de su obligación de pagar la renta pactada correspondiente a ese mes. Si no la abona,  estará incumpliendo el contrato de arrendamiento con todas las consecuencias legales previstas. 




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